案例：在執行復議案中，申請復議人賈某虎提出，涉案房屋為被執行人賈某偉夫妻及其兩個幼年子女和復議申請人夫妻以及復議申請人岳母等七個人唯一的居住房屋，假設該唯一住房被無條件拍賣，將直接導致被執行人賈某偉及其所扶養家屬老少四代七口無家可歸、損害一家老少四代的基本生存權益。法院不應對涉案房屋進行拍賣。法院經審理認為，被執行人賈某偉未按規定履行生效法律文書確定的義務，申請執行人胡某芹申請拍賣其涉案房產，并在執行過程中同意按照上述法律規定提供住房或者五至八年租金。故一審法院對該房屋進行處置并無不當。賈某虎提出的復議申請理由不能成立。
坪山律師認為在司法實踐中，擬處置的被執行人房屋是否為其唯一住房已經不是執行所考慮的主要因素，只要符合相關法律精神，例如在房款中扣除被執行人今后租住房屋的租金，給予一定的執行寬限期，完全可以執行其唯一住房。此外，如果擬執行處置的房屋屬于在裁判主文中所直接確定的交付標的物，或者該房屋系抵押物，債權人有權就此優先受償的，也屬于可以執行的范圍。被執行人名下唯一住房的執行一直是司法實踐中的疑難問題，許多“老賴”以此作為擋箭牌拒絕執行，而法院在執行過程中也往往陷入兩難的境地。既要確保執行申請人一方合法權利得以實現，又要保障被執行人基本生活需求，以至于案件久拖未決。申請執行人對此往往不予理解，質疑明明有可供執行的財產，為何遲遲未能得以受償。
一、唯一住房可否執行
關于唯一住房的執行，最高人民法院最早在2004年發布的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《查扣凍規定》)第6條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”從文義角度出發，該條款只規定了對“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得變價處分，并未明確規定被執行人名下的唯一住房不得處分。然而，被執行人的唯一住房往往就是其“生活所必需的居住房屋”，因此，有人誤以為只要是被執行人名下的唯一住房，就無法強制執行，這種誤解曾經給了很多“老賴”可乘之機。實際上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差別，只擁有一套住房并不一定是生活所必需的，哪怕擁有兩套房屋，其中一套也有可能是生活所必需的居住用房。法院通常不強制執行唯一住房的目的在于保障被執行人的基本生存權，因此判斷唯一住房是否可以執行，首先應當區分唯一住房和“生活所必需住房”。具體而言，主要有以下幾個判斷標準。
首先，房屋的基本狀況。房屋的面積大小、房間數量等是否超出了社會一般民眾的居住水平，如果被執行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不屬于生活所必需的居住房屋。其次，房屋的使用情況。被執行人是否實際使用該房屋，以及房屋的主要用途是否為家庭自住，若房屋長期處于空置狀態，或者被用于出租經營使用，說明被執行人可能存在其他住處，對其名下唯一住房的執行可能不會產生任何影響。再次，被執行人的能力。鑒于被執行人的學歷、工作、收入、年齡等，不同的被執行人的生活自理能力也不一樣，假如被執行人已無勞動能力、無固定收入來源，執行唯一住房時就必須慎重。最后，被執行人的家庭情況。被執行人是否與家庭成員共同居住，其他家庭成員是否擁有住房，被執行人的贍養撫養義務等因素也是法院執行時必須注意的事項。
區分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根據《查扣凍規定》第7條規定，“對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行”。
最高人民法院在2015年發布的《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第20條進一步列舉了何種情形下，即便是唯一住房也可以執行。
第一，對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋。比如被執行人是一位老人，雖然被執行人名下僅有一套房，但被執行人的兒子名下有許多房，足以保障被執行人的生存。
第二，執行依據生效后，被執行人為逃避債務而轉讓其名下其他房產。被執行人原本名下就有房產，甚至有多套房產，在執行依據生效后，被執行人為逃避債務，通過房屋買賣轉讓、轉移自己名下房產，造成名下只有“唯一住房”的假象。
第三，申請執行人按照當地廉租住房保障的面積、標準，為被執行人及所扶養家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當地廉租住房保障面積標準提供臨時的周轉房。同時，該規定還提供了一個選擇性方案，或者是申請執行人同意按照當地房屋租賃市場平均的租金標準，從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。這實際上是建立了一個激勵配合執行的機制。
第四，如果執行依據本身就是交付居住的房屋，那法院必須按照執行依據所確定的內容執行。但是考慮到被執行人另外租房，要有一個周轉期，所以給予三個月的寬限期，在強力打擊失信行為的同時仍然維護了被執行人及其家屬基本權利，不至于其無家可歸。
綜合上述兩則案例，我們可以看到，司法實踐中，擬處置的被執行人房屋是否為其唯一住房已經不是執行所考慮的主要因素，只要符合相關法律精神，例如在房款中扣除被執行人今后租住房屋的租金，給予一定的執行寬限期，完全可以執行其唯一住房。此外，如果擬執行處置的房屋屬于在裁判主文中所直接確定的交付標的物，或者該房屋系抵押物，債權人有權就此優先受償的，也屬于可以執行的范圍。
二、唯一住房如何執行
雖然被執行人名下唯一住房在理論上是可以執行的，但在具體操作過程中還是存在很多困難。比方說，唯一住房的執行往往涉及一個大家庭，被執行人可能上有老下有小，一旦強制執行會有不可控的風險，甚至可能引起社會的不穩定。對此，法院應當完善執行前的評估、加強執行中的力度、落實執行后的安置，建立健全唯一住房的執行規范。
(一)完善執行前的評估
第一，要嚴格認定“唯一住房”。要認識到，唯一住房是指被執行人及其所扶養家屬生活的唯一居住房屋。對于唯一住房的認定務必嚴格。在實踐中，有些情形不宜認定為法律意義上的“唯一住房”，比如：進入訴訟程序后，被執行人因轉讓其他住房而形成一處住房的；被執行人在城鎮雖只有一處住房，但在當地農村有宅基地并自建住房的；被執行人的一處住房用于出租、出借等等。
針對在執行過程中“唯一住房”的定義，深圳市高級人民法院2014年專門出臺《關于執行程序中執行“一處住房”相關問題的解答》明確，所謂“一處住房”，是指被執行人及其所扶養家屬生活的唯一居住房屋；“一處住房”的執行僅限于城鎮房屋，農村房屋涉及農村集體土地，小產權房涉及國家政策，應按相關規定執行，不屬該解答范疇。同時，人民法院在執行程序中查明有下列情形之一的，不能認定被執行人僅有“一處住房”，應當予以執行：
(1)一審訴訟、仲裁案件立案受理后，被執行人因轉讓其他住房而形成一處住房的；(2)被執行人在城鎮雖只有一處住房，但在當地(縣級的市、縣、區)農村有宅基地并自建住房的；(3)被執行人的一處住房用于出租、出借的；(4)被執行人及其所扶養家屬連續一年以上未居住的；(5)—處住房系執行案件債務所指向的標的物的；(6)其他不宜認定為“一處住房”的情形。
當地高級人民法院于2015年下發《關于執行唯一住房若干問題的通知》，其中對于雖然名義上只擁有一套住房，但不構成法律意義上的“唯一住房”作了規定。
該通知第1條即規定，登記在被執行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執行：(1)對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；(2)一審訴訟或仲裁立案后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；(3)被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地并自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的；(4)被執行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；(5)被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的；(6)申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地(縣級市、縣、區范圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以執行的情形。
第二，確定“生活所必需的居住房屋”標準。各個地區的經濟發展、生活水平各不相同，如何統一確定生活必需的標準？實踐中，很多時候是以唯一住房是否超過當地廉租住房保障面積作為判斷是否超過生活必需的標準。在計算面積時應以實際居住且被執行人負有贍養、扶養、撫養義務的家屬人數為基數。此外，對于處于好地段、高品質的住房即使面積在廉租住房保障面積標準以內，但其市場價值在清償債權及執行費用后，余額足以按當地平均市場價格購置一套廉租住房保障標準面積住房的，也應視為超過生活所必需。
司法實踐中，針對“生活必需住房”的概念，深圳市高級人民法院的相關司法解答認為，下列情形雖屬于“一處住房”，但應認為超出“生活所必需”，人民法院可以執行：(1)住房面積超過80平方米，或住房面積雖然不到80平方米，但超過被執行人及其所扶養家屬維持最低生活標準所必需(按當地廉租住房保障相關規定)的住房面積50%以上的；(2)被執行人及其所扶養的家屬共同居住的住房面積超過60平方米，且房屋單價高于當地住房均價的50%以上的。
(二)加強執行中的力度
第一，不懼“老賴”，集中力量強制清退，樹立司法權威。部分被執行人原本擁有房產，甚至有多套房產，執行依據生效之后，為逃避債務而轉讓、轉移自己名下的房產，營造“唯一住房”的假象，以名下只有一套因生活必需的住房為由，為規避執行披上“合法”外衣。在查明事實的情況下，法院可以采取集中清場等強制措施，對被執行人的“唯一住房”進行騰退，保障申請人債權兌現。
第二，加強宣傳，執法透明，提升威懾力。對部分重大疑難的“唯一住房”執行案件，可以邀請電視臺等媒體現場跟蹤報道，實時直播執行畫面，并邀請人大代表、政協委員到場見證；執行完畢后，對執行案件進行梳理總結，編寫典型案例，對法律和裁判結果進行釋明，通過報紙雜志、門戶網站以及微信微博等進行宣傳，威懾其他心存僥幸的被執行人。
(三)落實對被執行人及所扶養家屬的安置
關于“唯一住房”的執行安置，關鍵在于保障被執行人及所扶養家屬在合理期限的居住權，主要可采取兩種方式：一種方式是參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，提供該租金給被執行人用以解決其居住問題；另一種是為其提供一定期限的租賃用房。
1．關于在房屋變價款中扣除相關租金
司法實踐中，關于“扣除的五至八年租金”如何確定，參考上海市高級人民法院2018年所作的《上海市高級人民法院執行局、執行裁判庭聯席會議紀要(二)》，執行法院應當組成合議庭，并經評議確定“五至八年”的具體年限。同時，應參照當地房屋租賃管理部門提供的信息及市場行情并結合案件具體情況，進行充分評議，確定“當地房屋租賃市場平均租金標準”。此外，該會議紀要還列出了具體的計算公式：申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金的，計算租金時應當分別確定被執行人及所扶養家屬的人數、當地廉租住房保障面積標準以及當地房屋租賃市場的平均租金標準，即計算公式為：租金(元)＝被執行人及所扶養家屬的人數(人)×當地廉租住房保障人均面積(平方米/人)×當地房屋租賃市場的平均租金(元/平方米)。
2．關于為被執行人及所扶養家屬提供一定期限的住房
執行“唯一住房”案件時，拍賣變賣前宜先妥善解決好被執行人及所扶養家屬的臨時住房問題。提供的臨時住房面積應不低于當地廉租住房保障規定所確定的人均標準。實踐中，建議可采取以下方式：一是由申請執行人提供臨時住房，使用期限不低于六個月；二是由被執行人自行租房，申請執行人先行墊付不低于一年的租房費用。上述兩種方式產生的租金或費用從房產拍賣款中優先提取。
目前，很多地區法院都各自摸索出了一套行之有效的執行策略。比如，上海市閔行區人民法院為此設立了“周轉房”制度，該制度是閔行區法院為破解唯一住房執行難所引入的新概念，其內容包含三點：一是房屋產權屬于法院及當事人之外的第三人，且該第三人具備隨時訂立民事合同的主體資格，通常情況下該第三人為組織；二是周轉房在建筑結構上具有面積小、功能比較齊全、能夠滿足一個家庭基本生活需要的特點；三是周轉房的租金一般盡可能低廉，交通盡可能便利，且房源供應比較及時充分。通過為被執行人提供周轉房的方式，在盡可能減少其心理抵觸情緒的同時，也能照顧到被執行人的基本人權。
坪山律師指出被執行人所擁有的房產，作為較有價值的財產，其能否變現后償還執行申請人的債權，很多時候意味著執行案件能否取得較好的效果。當被執行人僅有一套房屋的情況下，如何做到既保護執行申請人的合法權益，又兼顧到被執行人及所扶養家屬的生存權利，是實踐中所值得探討的一個問題，具體而言有如下建議：
1．開展法制宣傳，形成社會共識
可以選取具有代表意義的“唯一住房”執行案件，通過電視臺等媒體，就執行過程跟蹤報道，并邀請執行法官現場說法，讓全社會對于“唯一住房”可以執行、如何執行有普遍的共識，打消“老賴”想鉆法律空子的念頭。同時，可編寫典型案例，通過傳統紙質媒體、互聯網媒體等進行宣傳，營造全社會知法守法的良好氛圍。
2．加強執行引導，督促被執行人積極配合
應由執行法官對被執行人加強制度宣傳，對于積極配合的被執行人在制度內予以鼓勵。2019年11月5日，北京市高級人民法院執行局局長座談會就“唯一住房”的執行就談到，被執行人只有一處住房的，不構成豁免執行的事由，執行法院應當積極推進處置工作。處置中，告知被執行人將視其配合騰退的態度和進展，決定為被執行人及其所扶養家屬保留租金的年限，以督促其自動履行。
3．摸清被執行人狀況，有效采取執行措施
如果被執行人還有其他可供執行的財產，一般應當優先處置其他財產。只有當被執行人僅有“唯一住房”可供執行的，才應當對此采取執行措施。在執行前，應當了解清楚被執行人及所扶養家屬的生活狀況，如是否有生活不便的老人、長期臥床的病人等居住在內等。如果執行其唯一住房確實可能造成生活不利影響的，應當進行妥善處置。在制訂好詳細執行方案后，如果在清場過程中遇到阻礙的，法院應對阻撓人員進行司法懲戒，樹立司法權威，保障執行申請人的債權兌現。
4．合理安置房屋，保障被執行人后續生活
被執行人及所扶養家屬的生活若得不到有效安置，極易引發社會問題，這也是一直以來“唯一住房”執行難的關鍵。雖然相關司法解釋規定，在房屋變價款中直接扣除一定年限的租金，即可對“唯一住房”進行執行，但筆者認為，還是應當為被執行人及所扶養家屬找到合適的居住用房為宜。若簡單地將預扣的房屋租金發放給被執行人，仍然無法解決其現實的生活問題。因此，應當在執行前，預先設計好下一步的過渡居住方案，切實保障被執行人的生存權利。 深圳律師事務所