在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有不少商品房開發(fā)或市場交易是通過將劃撥的土地轉(zhuǎn)為出讓土地進(jìn)行的。在我國，國家機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位、軍隊(duì)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性和其他土地財(cái)產(chǎn)使用的土地大多是劃撥的土地。由于土地分配的性質(zhì)和個(gè)人身份，實(shí)踐中存在著不符合土地審批前提條件、違反土地流轉(zhuǎn)程序法律、可能造成國有資產(chǎn)流失等影響土地承包合同效力的風(fēng)險(xiǎn)。深圳房產(chǎn)律師就來講講你需要知道這些事。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　截至2019年10月24日，以 "案由:合同糾紛 "、 "分配 "、 "房地產(chǎn)開發(fā) "和 "合同效力 "為依據(jù)，共檢索到裁判文書1075份，其中最高人民法院29份，各地高級人民法院110份。在最高人民法院的29份裁判文書中，有5份是最高人民法院公報(bào)案件，所有公報(bào)案件中的“本院意見”部分涉及合同效力的爭議焦點(diǎn)。

　　針對劃撥土地入市過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，本文選取最高人民法院(2015)民二終字第129號案，東北石油大學(xué)與深圳新世紀(jì)投資發(fā)展有限公司合同糾紛案作為案例進(jìn)行分析。

　　二、案情簡介

　　2002年4月，黑龍江省國資委批復(fù)同意東北石油工業(yè)大學(xué)（以下簡稱“石油企業(yè)大學(xué)”）整體進(jìn)行搬遷后，在履行國有公司資產(chǎn)價(jià)值評估手續(xù)的前提下，有償轉(zhuǎn)讓其安達(dá)校區(qū)國有銀行資產(chǎn)。經(jīng)專業(yè)教育機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)評估，黑龍江國資委批復(fù)確定固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓市場價(jià)格為6500萬元。

　　2002年7月，東北石油大學(xué)與深圳新世紀(jì)公司(以下簡稱“新世紀(jì)公司”)簽訂意向書，中國石油大學(xué)同意以七千萬元的價(jià)格，把安達(dá)園區(qū)的土地使用權(quán)及地上建筑物的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓予新世紀(jì)公司。

　　2003年2-3月，雙方先后簽訂置換協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議，約定新世紀(jì)公司出資9500萬元，其中6500萬元用于石油大學(xué)新校區(qū)建設(shè)，3000萬元作為土地、房產(chǎn)等稅費(fèi)支付給政府。作為置換，石油大學(xué)安達(dá)校區(qū)房產(chǎn)在新世紀(jì)公司承接的工程竣工驗(yàn)收后歸其所有。上述協(xié)議簽訂后，新世紀(jì)公司向石油大學(xué)支付承兌匯票2000萬元(該票據(jù)已被石油大學(xué)貼現(xiàn))，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但新世紀(jì)公司并未實(shí)際承接石油大學(xué)新校區(qū)相關(guān)工程。

　　2006年6月，中國石油大學(xué)與新世紀(jì)公司簽署了會議紀(jì)要，同意由新世紀(jì)公司承擔(dān)的項(xiàng)目由中國石油大學(xué)自己進(jìn)行。六千五百萬元建設(shè)資金將分兩期支付，第一步支付四千萬元現(xiàn)金，第二步優(yōu)先支付合作開發(fā)項(xiàng)目余下的二千五百萬元利潤。如果中國石油大學(xué)無法提供后續(xù)項(xiàng)目，新世紀(jì)公司在支付40萬元后，視為完成合同。會議紀(jì)要簽署后，新世紀(jì)沒有支付任何費(fèi)用，中國石油大學(xué)新校區(qū)的建設(shè)也沒有開始。

　　2014年，石油大學(xué)起訴至黑龍江省高院，要求新世紀(jì)公司支付轉(zhuǎn)讓款4500萬元及利息。黑龍江省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，會議紀(jì)要中關(guān)于2500萬元轉(zhuǎn)讓款支付條件的約定，具有以低于批準(zhǔn)價(jià)格的交易價(jià)格處置資產(chǎn)的法律效力，該約定因損害社會公共利益而無效。

　　一審人民法院判令新世紀(jì)中國公司向石油工業(yè)大學(xué)進(jìn)行支付企業(yè)剩余價(jià)款4500萬元及利息。新世紀(jì)公司不服，上訴至最高院。

　　2015年，新世紀(jì)就一審判決向最高人民法院提起上訴。最高人民法院認(rèn)為，我國現(xiàn)行法律法規(guī)對國有資產(chǎn)處置沒有有效的強(qiáng)制性規(guī)范，中國石油大學(xué)安達(dá)分校固定資產(chǎn)處置不損害公共利益，沒有證據(jù)表明會議紀(jì)要中的協(xié)議造成國有資產(chǎn)流失，中國石油大學(xué)管理的國有資產(chǎn)的利益不同于合同法第52條規(guī)定的國家或公眾利益。

　　二審依法撤銷一審判決，判決新世紀(jì)公司向石油大學(xué)支付剩余轉(zhuǎn)讓款2000萬元及利息。

　　三、以高校土地出讓契約的市場化效應(yīng)為例

　　按照最高法院對上述案件的判決邏輯，石油大學(xué)雖為事業(yè)單位，但其在交易中的私法主體地位決定了其有權(quán)轉(zhuǎn)讓名下資產(chǎn)，石油大學(xué)與新世紀(jì)公司在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上自愿達(dá)成有償轉(zhuǎn)讓；其次，國有資產(chǎn)不等于 "公共利益 "，對其進(jìn)行處罰不應(yīng)視為損害公序良俗；最后，本案中沒有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓造成了國有資產(chǎn)流失。基于此，最高法院確認(rèn)了訴訟協(xié)議的有效性。

　　在2007年，關(guān)于我國高校與房產(chǎn)開發(fā)商之間進(jìn)行置換土地管理行為的合法性就曾在教育部與國土資源部員工之間可以展開爭論。

　　據(jù)教育部表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律的解釋》 ，大學(xué)置換土地是由地方政府批準(zhǔn)的，不能簡單地認(rèn)為是違法的。

　　國土部認(rèn)為，高校教育用地屬于國有劃撥土地，高校不得擅自轉(zhuǎn)讓。對于符合規(guī)劃，可以出讓經(jīng)營開發(fā)的土地，也要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，土地部門是土地出讓的主體。此外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，劃撥土地的轉(zhuǎn)讓主體僅限于公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，高校不符合這一要求。此外，它們是免費(fèi)發(fā)放的。

　　深圳房產(chǎn)律師注意到，最高人民法院在這起“高校資產(chǎn)置換”案中的有爭議的判決，分配土地市場化轉(zhuǎn)讓程序的有效性和轉(zhuǎn)讓價(jià)格也是通過司法審判來確定的。根據(jù)當(dāng)前的社會形勢和司法實(shí)際情況，當(dāng)事人應(yīng)尊重自己的意愿，表示合同不易失效。合同的效力，當(dāng)事人只能向人民法院提出。合同符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，沒有合同法第五十二條規(guī)定的無效的，視為有效。