20多年前，完成一項(xiàng)農(nóng)村房屋買賣，因拆遷而引起的糾紛，賣方很后悔把買家告上法院。房產(chǎn)所有人與拆遷款是最高的？

　　日前，新昌縣人民法院審理了一起因拆遷引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件，由買方支付賣方房屋拆遷款10%。

　　拆除引起了房產(chǎn)所有權(quán)爭(zhēng)議

　　被告人梁某與原告石某不屬于同一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。一九九八年三月，梁某和石某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，石某將他的農(nóng)村房屋折價(jià)7萬(wàn)元賣給梁某。簽約后，梁某支付了7萬(wàn)元購(gòu)房款，石某將上述房屋交付梁某使用。

        買房子之后，兩家公司就沒(méi)交房。到去年為止，涉案房屋所在的村莊還只是舊村改造的時(shí)候。梁某作為拆遷房屋的業(yè)主，與其所在街道辦事處簽訂了貨幣補(bǔ)償協(xié)議，房屋及其他財(cái)產(chǎn)共計(jì)237萬(wàn)元。

       經(jīng)了解，原房主石的繼承人認(rèn)為此案所涉房屋為集體用地。農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓或出售給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，城鎮(zhèn)居民和其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員也不能向非集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人購(gòu)買住房。所以，雙方簽訂的房屋買賣合同作廢，并退還房屋。結(jié)果，雙方產(chǎn)生了爭(zhēng)議，石的繼承人隨后向法院起訴梁。

　　買賣農(nóng)村房屋必須合法

　　法庭認(rèn)定此案所涉房屋為農(nóng)村房屋，梁不是石所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。盡管本案所涉房屋已經(jīng)交付并辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，但由于違法行政法規(guī)的強(qiáng)制禁止，房地產(chǎn)買賣合同仍應(yīng)無(wú)效。依照民法，合同無(wú)效或被撤消后，本合同所獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還。無(wú)法返還或不需要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。過(guò)失一方應(yīng)賠償另一方的損失。如雙方均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

       原被告因合同無(wú)效而獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還，并根據(jù)其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鑒于該案涉及房屋與舊村改造存在矛盾，被告梁以前簽訂了貨幣補(bǔ)償協(xié)議，由石某轉(zhuǎn)讓的全部財(cái)產(chǎn)，包括本案所涉房屋，梁實(shí)際上已喪失對(duì)案件中房屋等一切財(cái)產(chǎn)的控制，由于不能客觀地返還，因此可以根據(jù)相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。

       另外，石某明知該房屋無(wú)權(quán)處分，還主動(dòng)與梁某簽訂了協(xié)議。相對(duì)于梁某而言，他的過(guò)錯(cuò)更大，應(yīng)承擔(dān)更多的過(guò)錯(cuò)。身為這起案件的原業(yè)主，石某主動(dòng)與梁某簽訂了商品房銷售合同，并收取了梁某按約定的全部購(gòu)房款。這一案件中，石某以合同無(wú)效為由主張房屋權(quán)利，違反了誠(chéng)信原則，對(duì)梁某造成的信任利益損失負(fù)主要責(zé)任。

       最終，法院根據(jù)本案的實(shí)際情況，判決確認(rèn)雙方的合同無(wú)效，應(yīng)返還梁的購(gòu)房款，梁應(yīng)返還石相應(yīng)的房屋補(bǔ)償款，梁應(yīng)返還石相應(yīng)的房屋補(bǔ)償款和梁的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。建議閱讀：利用晚餐為自己準(zhǔn)備行動(dòng)指導(dǎo)(超實(shí)用)

       深圳房產(chǎn)合同律師解讀

　　在《中華人民共和國(guó)土地管理法》中，農(nóng)村村民只有一套宅基地，不能超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。平均每個(gè)家庭的土地很少，無(wú)法保證有宅基地的地方。縣、區(qū)、市人民政府，應(yīng)當(dāng)在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，采取相應(yīng)措施，保證農(nóng)村村民的生活。鄉(xiāng)下人賣、租、贈(zèng)房，再申請(qǐng)宅基地，不予批準(zhǔn)。深圳房產(chǎn)合同律師