案例簡(jiǎn)介　　

       2013年12月26日，貸款人信托與借款人金集團(tuán)簽訂信托貸款合同。雙方同意貸款總額為2.5億元，但最終貸款金額以實(shí)際發(fā)放為準(zhǔn)。
　

       此外，中國(guó)信托公司與抵押人公司簽訂了抵押合同和多項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議。抵押品為國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)——金石。香別墅嶺項(xiàng)目。雙方還同意，如果一家公司違反了合同，并且在期限內(nèi)沒(méi)有糾正，中國(guó)信托公司有權(quán)提前宣布債務(wù)到期。隨后，中國(guó)信托公司辦理了上述國(guó)有土地使用權(quán)和在建項(xiàng)目的抵押登記。隨后，中國(guó)信托公司發(fā)布了同意申請(qǐng)金石。香別墅嶺項(xiàng)目預(yù)售許可證證書(shū)，該公司于2014年12月9日獲得了《商品房預(yù)售許可證》。

       2014年12月31日，買(mǎi)方于某與某公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)金石香墅嶺某房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋)，并按合同約定支付50%以上的購(gòu)房款。
 

       2016年8月，由于某公司違約，未及時(shí)糾正，中國(guó)信托發(fā)出主債權(quán)提前到期通知。2017年5月11日，中國(guó)信托向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并根據(jù)公證書(shū)和（2016）第0107號(hào)執(zhí)行證書(shū)。2017年5月22日，法院查封了金石香墅嶺在建項(xiàng)目，包括涉案房屋。
　

        于某，閆某得知后，向法院提出執(zhí)行異議，要求暫停對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條暫停執(zhí)行，中國(guó)信托拒絕接受執(zhí)行的訴訟。

      判決結(jié)果

      一審法院駁回了中信托的訴訟請(qǐng)求，中信托拒絕上訴，二審駁回了中信托的上訴，維持了一審判決。

       深圳房地產(chǎn)律師解讀

       執(zhí)行異議訴訟的核心是外人執(zhí)行目標(biāo)享有的民事權(quán)益，是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。具體來(lái)說(shuō)，本案是于某，閆某享有要求某公司交付房屋并轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)所有權(quán)期待權(quán))因此，可以從以下幾點(diǎn)來(lái)考慮。

　　(一)《執(zhí)行異議和復(fù)議條例》第二十七條為買(mǎi)受人的所有權(quán)期望權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)提供了可能。

　　《關(guān)于執(zhí)行異議財(cái)產(chǎn)和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人依法享有對(duì)執(zhí)行對(duì)象的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)權(quán)的優(yōu)先賠償，人民法院不支持對(duì)外人提出的排 除執(zhí)行異議作為例外情況。因此，本文為購(gòu)房者的所有權(quán)期望權(quán)提供了抵押權(quán)的可能性。

　　(二)某公司經(jīng)中信托同意出售后取得的預(yù)售許可證，余某、閆某作為善意購(gòu)房者，其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于抵押。

　　首先，從保護(hù)交易安全的角度來(lái)看，政府頒發(fā)的預(yù)售許可證表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以合法地向社會(huì)公開(kāi)出售所涉及的房屋。作為買(mǎi)方，他有充分的理由相信抵押權(quán)人已經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓抵押品，并相信他購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有權(quán)利缺陷或負(fù)擔(dān)。如果不保護(hù)買(mǎi)方的合理信任，不僅會(huì)損害具體個(gè)人交易的安全，還會(huì)損害政府預(yù)售許可證制度的信譽(yù)和房地產(chǎn)、金融等行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。

　　其次，從交易成本支出和風(fēng)險(xiǎn)分配的角度來(lái)看，買(mǎi)方不關(guān)心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何使用收取的銷(xiāo)售資金，也無(wú)法控制，但也缺乏控制開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為的能力和手段。抵押權(quán)人是不同的，它更能控制開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為，它可以在設(shè)定抵押和開(kāi)發(fā)商同意預(yù)售許可證之前償還債務(wù)，也可以設(shè)定一定的條件限制開(kāi)發(fā)商在償還債務(wù)之前獲得預(yù)售許可證，所以抵押權(quán)人實(shí)施各種控制行為比買(mǎi)方成本更低，效果更直接。因此，向抵押權(quán)人分配開(kāi)發(fā)商違約（私人分配銷(xiāo)售資金）的風(fēng)險(xiǎn)更符合公平原則。

　　因此，雖然抵押權(quán)人中某信托的債權(quán)尚未清償，但鑒于買(mǎi)方有理由相信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商某公司的銷(xiāo)售行為是合法的，后者的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。

　　(三)為避免動(dòng)搖抵押權(quán)優(yōu)先的基本原則，應(yīng)對(duì)購(gòu)房者設(shè)定一定的限制。

　　雖然從交易安全和交易成本的角度來(lái)看，優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利有一定的理論基礎(chǔ)，但畢竟對(duì)抵押優(yōu)先賠償有一定的影響，因此應(yīng)對(duì)購(gòu)房者設(shè)定一定的限制，以免動(dòng)搖抵押優(yōu)先的基本原則。為此，最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國(guó)法院民商審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知第125條，第126條作出了相應(yīng)的規(guī)定，將能夠抵押的購(gòu)房者限制在消費(fèi)者購(gòu)房者。消費(fèi)者購(gòu)房者的認(rèn)定可以參照《執(zhí)行異議和復(fù)議條例》第二十九條的規(guī)定。一是在人民法院查封前簽訂合法有效的書(shū)面銷(xiāo)售合同；二是購(gòu)買(mǎi)的商品房用于居住，買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；第三，已支付的價(jià)格超過(guò)合同約定總價(jià)的50%。買(mǎi)受人不是商品房消費(fèi)者，而是一般房屋銷(xiāo)售合同的買(mǎi)受人，不優(yōu)先。深圳房地產(chǎn)律師

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