案例簡介

　　2006年8月，郭某和高某因退休無法貸款買房，于是以兒子郭某1的名義與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購買了1202號房，以郭某1的名義辦理了貸款，并通過郭某1的銀行賬戶支付了購房款和償還貸款。2007年房屋交付后，郭某和高某入住。房地產(chǎn)所有權(quán)證書以郭某1的名義登記。
 

　　2012年12月，郭與宋提起離婚訴訟。宋要求分割上述財(cái)產(chǎn)。原因是郭與宋于2006年3月登記結(jié)婚。郭于2006年8月簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買了有爭議的房屋。首付款和還款貸款由郭從工資卡賬戶中每月支付，是郭與宋的共同財(cái)產(chǎn)。郭、高得知兒子、兒媳離婚訴訟要分割有爭議的財(cái)產(chǎn)，于是向法院主張有爭議的房屋屬于老兩口。2014年4月，法院對郭與宋的離婚訴訟作出終審判決。由于外人主張權(quán)利，爭議房屋不予處理，雙方可另行解決。
 

　　后來，郭某、高某向法院提起物權(quán)確認(rèn)訴訟，要求確認(rèn)案件中涉及的財(cái)產(chǎn)屬于郭某，高某擁有并辦理過戶手續(xù)。經(jīng)過多次審判，他覺得訴訟請求很難得到法院的支持。在法院判決之前，他找到了張銀福律師尋求幫助。張銀福律師了解情況后，建議他撤回訴訟，然后一次性結(jié)清銀行貸款，并以借款買房為由提起訴訟。他要求郭某協(xié)助將涉案財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給郭某和高某。郭某、高某接受張銀福律師的建議并委托代理。
 

　　在訴訟中，宋得知郭，高撤回訴訟，然后作為第三方申請加入，說：原被告沒有書面借款協(xié)議，沒有借款買房的法律關(guān)系。爭議房屋由被告在被告與第三人結(jié)婚期間購買，并以被告的名義登記，而不是第二原告購買。第二個(gè)原告支付的首付款是被告與第三人結(jié)婚后的禮物。被告通過工資卡賬戶每月償還貸款，這是夫妻的共同收入。第二個(gè)原告只有被告的一個(gè)孩子，通常把錢轉(zhuǎn)給被告的銀行被告已經(jīng)取款，不用于償還貸款。提前償還抵押貸款并不能改變被告與第三在婚姻關(guān)系期間購買和每月償還貸款的事實(shí)。原告撤回訴訟后，起訴，規(guī)避事實(shí)和法律，惡意訴訟，侵犯第三人的合法權(quán)益，依法駁回。
 

　　被告郭承認(rèn)原告的事實(shí)，雙方有口頭協(xié)議，爭議財(cái)產(chǎn)以自己的名義登記，但第二原告享有所有權(quán)；購買首付和償還貸款通過我的賬戶支付，但都是原告；考慮到財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅較高，第二原告是我的孩子，沒有必要轉(zhuǎn)讓。
 

　　【判決結(jié)果】

　　一審法院判決:被告郭某在判決生效后十日內(nèi)配合原告郭某，高某將1202號房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告郭某，高某名下。第三人宋某拒絕接受，提起上訴。
 

　　二審法院判決:駁回宋的上訴，維持原判。宋仍不服，向高級人民法院申請?jiān)賹彙?/span>
 

      再審法院裁定：駁回宋的再審申請。
 

　　【深圳房產(chǎn)律師解讀】

　　父母以子女的名義出資買房。由于子女婚姻的變化，訴訟財(cái)產(chǎn)歸誰所有的糾紛是司法實(shí)踐中的一個(gè)棘手問題。基于父母和子女之間密切的個(gè)人和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，父母很少留下證據(jù)來證明他們出資的性質(zhì)。一旦涉及到訴訟，雙方的主要證據(jù)主要當(dāng)事人陳述。根據(jù)當(dāng)事人的陳述，可能會有各種法律關(guān)系。根據(jù)不同的法律關(guān)系，結(jié)果是非常不同的。在這種情況下，由于婚姻變化而爭奪房屋所有權(quán)，在離婚訴訟中沒有得到解決，在原告提出的物權(quán)確認(rèn)糾紛中也感到無望勝訴。根據(jù)原告的說法，在咨詢了張銀福律師的幫助后，最終以借購房合同的名義起訴，以實(shí)現(xiàn)權(quán)利保護(hù)的目的。在生活中，投資者與注冊人之間存在大量的不一致情況，由于婚姻變化而爭奪房地產(chǎn)的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。作為投資買房的父母，本案具有一定的典型性，特別是以下觀點(diǎn)值得關(guān)注。
 

　　1、沒有書面合同并不意味著沒有合同
 

　　合同和書面合同是兩個(gè)不同的概念，明確這個(gè)概念是非常重要的。本質(zhì)上，合同是雙方達(dá)成協(xié)議的結(jié)果。正式合同有書面形式、口頭形式等形式，其他形式的合同可以根據(jù)雙方的行為或具體情況推定合同的成立。在這種情況下，借錢買房子的原因是父母不能借錢買房子，因?yàn)樗麄兺诵萘恕８改敢詢鹤拥拿x購買住房貸款，生活中存在很多，原因是合法的。父母和孩子之間，由于家庭感情和信任關(guān)系，沒有簽訂書面合同，口頭協(xié)議也是協(xié)議，違反生活常識，不違反法律規(guī)定。在訴訟選擇計(jì)劃中，熟悉社會條件和人民條件是一個(gè)重要的因素。當(dāng)原告和被告同意借款買房協(xié)議的存在時(shí)，作為合同當(dāng)事人以外的第三方，以沒有書面合同為由否認(rèn)原告和被告有借款買房協(xié)議，其反駁主張難以建立。
 

　　2、是正確選擇訴訟方案，有利于維護(hù)權(quán)益
 

　　不同的訴訟計(jì)劃對應(yīng)于不同的法律關(guān)系，抓住案件的核心，提出適當(dāng)?shù)脑V訟請求，法官可以同意你的觀點(diǎn)。在這種情況下，原告在兒子婚后以兒子的名義投資購買房屋，無論是贈與還是借款，在沒有確定證據(jù)的情況下，都有很大的模糊性。認(rèn)定是贈與或借款，直接涉及財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)登記簿是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和內(nèi)容的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)所有權(quán)證書是權(quán)利持有人享有房地產(chǎn)所有權(quán)的證明。投資者自然很難證明以他人名義登記的房屋屬于自己。原告以物權(quán)確認(rèn)糾紛起訴，處于非常不利的地位，難以實(shí)現(xiàn)自己的要求，從借款合同的角度起訴，只要房屋轉(zhuǎn)讓登記到自己的名義，根據(jù)法律規(guī)定，自然實(shí)現(xiàn)房屋屬于自己的目的。案件背后游戲的目的，一個(gè)是訴訟不被前兒媳分割；第二個(gè)是把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告的名義，所有權(quán)利保護(hù)的結(jié)果更好。
 

　　3、以夫妻一方名義登記的財(cái)產(chǎn)，不一定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)
 

　　在生活中，有很多房地產(chǎn)登記人與所有人不一致的情況。如果登記人不是房地產(chǎn)所有人，即使以夫妻名義登記，也不能視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。父母以孩子的名義買房，符合借名買房的正常狀態(tài)，不違反法律規(guī)定。本案第二，原告是投資者和居住用戶。雖然缺乏書面合同證明借名買房協(xié)議的存在，但根據(jù)父母子女之間密切的人身財(cái)產(chǎn)關(guān)系，忽視書面合同的簽訂也違反了常識。郭1只是注冊物權(quán)人，不是真實(shí)物權(quán)人，爭議房屋自然不能被認(rèn)定為郭1和宋的共同財(cái)產(chǎn)。
 

　　4、用夫妻一方工資賬戶內(nèi)的存款還貸，不一定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸
 

　　通常情況下，夫妻工資賬戶中的工資收入視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，匯入工資賬戶的資金不一定是工資收入，用工資賬戶中的存款償還貸款也不一定是個(gè)人工資。金錢是一般等價(jià)物，不是特定物。在這種情況下，原告將房款轉(zhuǎn)移給被告，然后由被告償還抵押貸款。原告將資金匯入被告賬戶后，視為原告完成委托被告償還貸款的義務(wù)。無論被告是否提取現(xiàn)金，是否直接用于償還貸款，還是通過工資賬戶分期償還貸款，都不影響認(rèn)定二原告是實(shí)際償還貸款人的事實(shí)。
 

　　5、贈與是雙方必須達(dá)成協(xié)議的法律行為。
 

　　在這種情況下，原告沒有贈與的意思，不能被強(qiáng)認(rèn)定為贈與，被告也不承認(rèn)贈與。第三人宋主張，原告轉(zhuǎn)讓給被告的款項(xiàng)不用于償還貸款，應(yīng)視為贈與，不符合贈與合同的法律特征。邏輯推理是錯(cuò)誤的，不能推斷出主張的結(jié)果，這是訴訟權(quán)利保護(hù)的禁忌。深圳房產(chǎn)律師