股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目合同規(guī)避了法律對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管，在一定程度上降低了納稅總額。近年來(lái)，實(shí)踐中出現(xiàn)了基層人民法院以這種方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后非法轉(zhuǎn)讓或倒賣土地使用權(quán)罪定罪處罰的案例。關(guān)于這種交易是否構(gòu)成犯罪，通常有兩種意見。深圳律師咨詢網(wǎng)為您解答一下有關(guān)的情況。

　　以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓時(shí)未在建或已建但不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要求的項(xiàng)目，完成總投資要求的25% 。雖然它名義上是股份轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際上是一種非法出售土地使用權(quán)的陰陽(yáng)合同，以獲取利潤(rùn)的價(jià)格差異。它應(yīng)被視為非法轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)售土地使用權(quán)。

　　公司股份轉(zhuǎn)讓和作為公司資產(chǎn)的土地保有權(quán)轉(zhuǎn)讓是兩種不同的法律關(guān)系。股份轉(zhuǎn)讓是公司法一級(jí)允許的正常交易，土地保有權(quán)沒有改變，這一過(guò)程不影響與土地保有權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律要求，現(xiàn)行法律中沒有有效的強(qiáng)制性規(guī)定禁止為土地保有權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓目的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股份。

　　最高人民法院在民事糾紛裁決中的觀點(diǎn)傾向于后者，即公司企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相互影響?yīng)毩?、互不等同，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目投資公司通過(guò)股權(quán)不應(yīng)納入土地成本管理相關(guān)法律政策法規(guī)的審查范疇。

　　但針對(duì)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓管理方式轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否觸及犯罪，《刑法》及最高院破壞中國(guó)土地利用資源刑事案件司法解釋都未作涉及。

　　1、受讓方應(yīng)委托第三方對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行全面調(diào)查，明確目標(biāo)公司的土地使用權(quán)狀況、外部糾紛、內(nèi)部勞動(dòng)、納稅情況、財(cái)務(wù)信息等，詳細(xì)劃分股權(quán)轉(zhuǎn)讓前后目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)，避免出現(xiàn)債務(wù)陷阱或不必要的行政處罰和訴訟糾紛。

　　2、審查目標(biāo)公司的股權(quán)構(gòu)成，確保股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序符合《公司法》及相關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定。

　　3、合理有效利用企業(yè)擔(dān)保和違約條款可以保證公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的正常工作進(jìn)行，并可對(duì)轉(zhuǎn)讓合同終止或事后違約提供救濟(jì)。

　　受讓項(xiàng)目在建設(shè)中的，受讓方應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

　　5、股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，確保所涉土地符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，防范相應(yīng)的刑事風(fēng)險(xiǎn)。

　　享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。關(guān)于合作開發(fā)房開項(xiàng)目，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1、如果合作開發(fā)建設(shè)合同實(shí)際上約定一方不承擔(dān)任何作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，則在司法程序中該合同應(yīng)被承認(rèn)為其他性質(zhì)的合同。

　　2、合作各方都不具有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)資質(zhì)的，合作進(jìn)行開發(fā)合同無(wú)效。

　　3、在司法實(shí)踐中，合作開發(fā)合同的效力不受項(xiàng)目用地使用權(quán)是否變更的影響。但是，支付土地費(fèi)用的一方有可能在其他地方獲得土地使用權(quán)。

　　4、項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)遵守《公司法》關(guān)于組建公司的有關(guān)規(guī)定，否則項(xiàng)目公司有正常經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　即使受讓雙方簽訂了《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》，如果該合同是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目控股公司的股權(quán)，則視為不受有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律的約束。

　　1、合作開發(fā)合同應(yīng)由雙方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，避免擔(dān)保、固定收益等協(xié)議。

　　2、合伙人中至少有一方應(yīng)具備與合作項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

　　3、約定將作為企業(yè)出資的土地資源所有權(quán)轉(zhuǎn)移至共同發(fā)展組建的項(xiàng)目管理公司名下。

　　4、出資方應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行詳細(xì)審查，檢查程序是否完善。

　　5、作為以土地出資方，應(yīng)審查企業(yè)資金方的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)人員資質(zhì)，資金及運(yùn)作管理能力。

　　6、應(yīng)就土地保有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、資金到位的時(shí)間、額外資本增加和提取的處理以及項(xiàng)目利潤(rùn)的分配方式達(dá)成具體協(xié)議。

　　深圳律師咨詢網(wǎng)注意到，各地基層社會(huì)人民法院工作實(shí)踐教學(xué)案例中，定罪案件一般來(lái)說(shuō)具有不同股權(quán)出讓方以牟利為目的，使用空殼公司信息獲取土地后未進(jìn)行分析投資產(chǎn)品開發(fā)或投資甚少甚至未完全沒有辦理土地使用權(quán)相關(guān)手續(xù)、且獲利巨大的特點(diǎn)。