工業(yè)用地因其價(jià)格便宜，庫(kù)存相對(duì)充足，受到越來(lái)越多企業(yè)的追捧。與此同時(shí)，工業(yè)用地對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的民事糾紛也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可以說(shuō)是占地先喜，占地后悲。深圳房產(chǎn)律師就來(lái)講講你需要知道這些事。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　1、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索自然資源部（年第一季度至第四季度全國(guó)社會(huì)主要研究城市地價(jià)監(jiān)測(cè)工作報(bào)告，得出以下這些數(shù)據(jù)：

　　2018年全國(guó)主要城市土地利用變化分析

　　2、在阿爾法案例庫(kù)（通過(guò)自己設(shè)置案由“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)管理合同糾紛”、關(guān)鍵詞“工業(yè)建設(shè)用地”，檢索可以得到該組數(shù)據(jù)：

　　* 2010年至2019年在特定搜索條件下的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)合同糾紛數(shù)量(搜索日期: 2019年11月4日)

　　那么，工業(yè)用地可以用于房地產(chǎn)開發(fā)嗎？我們先來(lái)看兩個(gè)案例。

　　二、案例解析

　　案件1: 順興公司與神東天龍公司合資開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案，案件編號(hào): (2018)最高人民法院第790號(hào)

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　　1、2010年2月，順興公司與神東天龍公司簽訂合作協(xié)議，約定順興公司出土地(土地性質(zhì)為工業(yè)用地)，神東天龍公司出資共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　2、2010年3月，神東天隆公司沒(méi)有依約向順興公司進(jìn)行支付3、8億元項(xiàng)目參建款。

　　3、2016年10月，神東天龍起訴法院，因建議用地仍為工業(yè)用地，開發(fā)項(xiàng)目未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，要求確認(rèn)《合作協(xié)議》無(wú)效(變更后確認(rèn)終止合同) ，3、8億元返還建設(shè)資金，以及銀行貸款利率補(bǔ)償占用費(fèi)用。

　　4、順興公司認(rèn)為，雖然合作協(xié)議明確約定了房屋性質(zhì)和土地用途，但并未約定順興公司應(yīng)當(dāng)改變土地用途。順興公司不存在違約行為，神東天龍公司不享有解除合同的權(quán)利。

　　（二）裁判結(jié)果

　　最高人民法院一審維持原判，認(rèn)定合作協(xié)議意在改變房地產(chǎn)開發(fā)用地的工業(yè)用地性質(zhì)，違反轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定和土地管理法律、司法解釋的規(guī)定，合作協(xié)議無(wú)效，信興公司應(yīng)當(dāng)返還 Shendong Tianlong 公司3、8億元參與建設(shè)并支付相應(yīng)的利息。

　　案例二:金利泰公司與宏建公司合資合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案，案號(hào):(2015)民一終字第57號(hào)。

　　（三）基本案情

　　1、2010年11月，金利泰公司與宏建公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定金利泰公司出讓土地(土地性質(zhì)為工業(yè)用地)，宏建公司出資聯(lián)合開發(fā)建設(shè)商品房。該協(xié)議還規(guī)定了改變土地使用性質(zhì)的稅收負(fù)擔(dān)、土地出讓金的支付以及申請(qǐng)和批準(zhǔn)程序。

　　2、簽署協(xié)議后，鴻建公司同意支付4000萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬。

　　3、2011年8月，金利泰公司、宏建公司、亨利通公司簽訂委托協(xié)議，約定亨利通公司協(xié)助金利泰公司、宏建公司將工業(yè)用地變更為商住用地。

　　4、2014年3月，宏建公司向法院進(jìn)行起訴，要求學(xué)生解除《聯(lián)合研究開發(fā)技術(shù)協(xié)議》，金力泰公司可以返還財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款4000萬(wàn)元，支付以及違約金4300萬(wàn)元。

　　金利泰公司認(rèn)為《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》無(wú)效，應(yīng)只退還本金。

　　深圳房產(chǎn)律師了解到，最高人民法院經(jīng)一審、二審認(rèn)定，共同開發(fā)協(xié)議書中訂立了改變工業(yè)用地性質(zhì)的協(xié)議，符合轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)繳費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、行政審批等法定程序，合同依法有效。至于協(xié)議能否實(shí)際履行，則是確定合同是否需要解除的因素。最高人民法院下令撤銷聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，并要求該公司歸還紅尖4000萬(wàn)元，并支付同期銀行貸款利率兩倍的利息。