在中國，當(dāng)夫妻共同出售房屋時(shí)，夫妻往往會(huì)簽訂銷售合同，人們習(xí)慣了。長期以來，沒有人對房屋銷售合同的有效性提出異議，但近年來，一些人認(rèn)為存在漏洞，并向法院提出了無效的銷售請求。然而，他們的請求遭到了法院的狙擊手。8月12日，隨著南通中級法院最終判決的送達(dá)，被告全、邵夫婦要求邵與原告張簽訂的房屋銷售合同再次失敗。

　　案例介紹

　　原告張某是海安某中介信息服務(wù)部的女業(yè)主。被告邵某和丈夫于1986年登記結(jié)婚。2002年4月22日，邵某對海安縣某小區(qū)某房屋(即本案爭議房屋)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明房屋所有人為邵，產(chǎn)權(quán)為私有房地產(chǎn)，面積149.57平方米，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵取得上述房屋國有土地使用證，證明土地使用者為邵。

　　2003年，邵在海安縣另一個(gè)社區(qū)買了一套房子，裝修后搬進(jìn)了房子。此后，邵委托他的兄弟邵幫助出售上述訴訟房屋。

　　2004年2月24日，邵兄弟以自己的名義與原告張簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為90800元；張支付房屋款項(xiàng)后，轉(zhuǎn)讓人交付所有房地產(chǎn)、棚鑰匙及附屬物品；轉(zhuǎn)讓人負(fù)責(zé)協(xié)助提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所需的所有手續(xù)，費(fèi)用由張承擔(dān)。合同簽訂后，經(jīng)張要求，被告邵在張持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同名稱和身份證號碼。

　　同年3月以來，原告張某四次支付了290800元的全部房款，均由邵兄收到后轉(zhuǎn)交給被告邵某。同年9月3日，張某在支付最后一筆房款后，當(dāng)天入住房屋。在合同履行過程中，邵某將房屋土地使用證和房屋所有權(quán)證交給了原告張某。

　　后來，原告張要求被告邵協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但被告邵從未協(xié)助過。今年5月8日，張起訴邵上法庭。海安法院受理后，被告邵申請后，法院將丈夫全部加入被告，共同參與訴訟。

　　法院判決

　　在審判中，原告張聲稱我與被告邵簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，按照合同支付了所有的房屋，邵也給了上述房屋和房屋產(chǎn)權(quán)證書，土地使用證書，但拒絕履行協(xié)助轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，現(xiàn)在要求法院命令被告邵協(xié)助辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　被告邵辯稱，我和丈夫的關(guān)系一直不和諧，全年都在外面工作，所以我擔(dān)心一旦關(guān)系破裂離婚，經(jīng)濟(jì)損失，所以我委托兄弟出售上述共同房屋；現(xiàn)在我丈夫已經(jīng)知道了，明確表示不同意出售，為了考慮夫妻關(guān)系，我不同意把房子轉(zhuǎn)讓給原告張。此外，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我丈夫既未簽訂轉(zhuǎn)讓合同，也未事后承認(rèn)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，現(xiàn)請求法院駁回原告張的訴訟請求。

　　被告全某辯稱，訴訟房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，邵某未經(jīng)我同意單方面轉(zhuǎn)讓。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無效。兩名被告聲稱夫妻關(guān)系不正常，但未能提供可信的證據(jù)。

　　海安法院審理后認(rèn)為，被告邵單獨(dú)購房后，原房屋閑置，其口頭委托兄弟出售原房屋符合常識，不違反法律規(guī)定。原告張與邵簽訂合同后，要求客戶邵明確委托，邵也親自簽字，加注身份證號碼，委托關(guān)系合法有效，后果由客戶邵承擔(dān)

。

　　兩名被告以爭議房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)夫妻共同同意為由，在法律和事實(shí)上難以確認(rèn)買賣無效。從事實(shí)的角度來看，爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證書并沒有注明共有人，房屋是共有房屋還是個(gè)人房屋本身也存在爭議。即使?fàn)幾h房屋被視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也應(yīng)被視為被告邵夫婦平等協(xié)商的結(jié)果。因?yàn)楸景笍暮贤炗啠皆鎻埶拇沃Ц斗课荩俚缴蹖⒎课菁跋嚓P(guān)權(quán)利證書交給張，張實(shí)際入住，時(shí)間間隔不太短，沒有可靠證據(jù)證明兩名被告夫妻關(guān)系不和諧，被告邵辯稱全部不知道不符合常識。

        此外，據(jù)被告說，他得知他的妻子在出售爭議房屋后也試圖解決這個(gè)問題，但他在沒有解決的情況下外出工作，更不合理。從法律的角度來看，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，夫妻未經(jīng)對方書面同意出售房屋的司法解釋，但在新的司法解釋中國也應(yīng)該適用新的司法和新的司法解釋。然而，最高人民法對于如何適用新婚姻法。根據(jù)事實(shí)和法律分析，原告張有理由相信房屋銷售合同是夫妻雙方的共同意圖，兩名被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告張，因此張與邵之間的房屋銷售合同建立合法有效。

　　合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)依法全面履行義務(wù)。現(xiàn)原告張支付房屋款項(xiàng)，履行全部義務(wù)；被告邵還交付了房屋及相關(guān)權(quán)利證書，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)協(xié)助原告張轉(zhuǎn)讓房屋，因此應(yīng)支持原告張的訴訟請求。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和最高法院關(guān)于婚姻法的司法解釋，被告邵夫婦在判決生效后一個(gè)月內(nèi)協(xié)助原告張辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由原告張承擔(dān)。

　　一審判決結(jié)束后，兩名被告拒絕接受，并提出上訴。南通中級人民法院審理后認(rèn)為，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，法律適用正確，上訴人的上訴理由無法確定。因此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

       深圳房產(chǎn)律師分析

　　本案主要涉及法律沖突或理解歧義時(shí)如何結(jié)合中國國情準(zhǔn)確適用法律。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：未經(jīng)其他共有人書面同意，共有房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定：夫妻有平等處理共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

       最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》的解釋

        第十七條規(guī)定：婚姻法第十七條關(guān)于‘夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有平等處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

　　（ 1）夫妻在處理共同財(cái)產(chǎn)方面的權(quán)利是平等的。任何一方都有權(quán)決定因日常生活需要而處理共同財(cái)產(chǎn)。

　　（2）夫妻因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。其他人有理由相信這是夫妻共同意圖的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意的第三人。

　　從上述法律和司法解釋中不難看出，《房地產(chǎn)法》要求的書面同意要求在婚姻法和相關(guān)司法解釋中沒有強(qiáng)制性要求，導(dǎo)致了法律之間的沖突。事實(shí)上，《房地產(chǎn)法》規(guī)定，1994年，一些規(guī)定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的鼓勵(lì)交易原則相沖突，不再適應(yīng)《紐約時(shí)報(bào)》的要求。同時(shí)，新法律優(yōu)于舊法律是法律適用的基本原則，因此婚姻法和司法解釋應(yīng)優(yōu)先考慮，夫妻處理重大共同財(cái)產(chǎn)，他人有理由相信夫妻共同意圖，對方不得以不同意或不知道為由對抗善意的第三人。 深圳房產(chǎn)律師?