案例介紹

　　原告T與被告T1是父子關系。2015年2月，原告以被告的名義（未成年人）與甲方房地產開發有限公司（以下簡稱甲方公司）簽訂了《商品房銷售合同》，同意購買甲方公司開發的3號房屋，建筑面積162平方米。原告投資并辦理了相關手續。開發商交付房屋后，原告裝修了房屋，然后原告搬進來。2017年12月，原告以被告的名義取得了房地產證書，并以被告的名義登記了房地產。被告成年后搬出了房子，不再住了。原告要求被告協助將所涉及的房屋轉讓給原告，被告拒絕，認為房屋屬于被告，原因是原告以被告的名義購買房屋，是父親給兒子的禮物，現在房屋所有權已經登記在被告的名下，已經完成了禮物，原告不能后悔回到房子。原告多次談判失敗，矛盾加劇，但向法院起訴，要求確認所涉及的房屋所有權屬于原告，命令協助原告辦理所涉及的房屋產權變更登記手續。

       判決結果

　　一審法院判決：一是涉案房屋所有權歸原告所有；二是命令被告協助原告辦理上述房屋產權變更登記手續。

　　被告拒絕接受，提起上訴。

　　二審法院判決:駁回上訴，維持原判。

       深圳房產律師分析　　 

       父母以孩子的名義買房并以孩子的名義登記，通常因為骨肉家庭的感情而沒有矛盾。但近年來，隨著社會老齡化人口的增加，越來越多的父母和孩子爭奪財產所有權。本案的典型意義在于，父母如何依法保護自己的財產，確保晚年有安全生活的巢問題越來越突出，應依法保護老年人的合法權益。在這種情況下，原被告是父子關系，應該互相照顧，但財產所有權存在矛盾。通過訴訟解決，不僅涉及財產所有權問題，而且還會影響父子關系。當原告向張銀福律師尋求幫助時，張律師勸說當事人盡可能和解，以避免家庭疏遠和更大的傷害。但原告采取了各種措施，努力失敗，越來越覺得老年人生病，無人照顧，必須首先保持自己的生活巢。房地產所有權已成為一個大問題，不得更大的理性解決。張銀福律師也提出了越來越多的身體問題，沒有其他正常生活問題。考慮到了解決方法院的壓力。

        1、因物權所有權、內容有爭議的，利害關系人可以要求確認權利

　　《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》物權編制的解釋（1）》（2021）第二條規定，當事人有證據證明房地產登記簿記載與真實權利狀態不一致的，是房地產物權的真實權利人。請求確認其享有財產權的，應當予以支持。最高人民法院《關于當前民事審判工作的若干具體問題》（2015年12月24日）第二條注意區分房地產登記的內外效力。房地產產權變更是法律行為和其他法律事實的產物，而不是登記機關登記的產物。房地產產權登記是房地產產權變更的要素，而不是原因。由于法律將登記作為物權變更的有效要素，不能錯誤地認為財產權是登記機關賦予的。對有爭議的房地產產權所有權的最終判斷不僅是登記理論，而且應依賴于對房地產產權變更原因的法律事實的審查。本案中涉及的房地產產是由原告投資的，原告是由原告在購買房子時購買和裝修的名人。

        2、以被告的名義登記房地產并不意味著原告將房地產贈與被告，原告也不意味著贈與

　　《民法典》第六百五十七條規定，贈與合同是贈與人將其財產免費給予受贈人的合同，受贈人表示接受贈與的合同。（《合同法》第一百八十五條），贈與合同是一種協議。當雙方意圖一致時，合同成立并生效。在這種情況下，父親以兒子的名義投資購買房屋，真正的所有者與注冊所有者不一致，不違反法律禁止的規定。原告以被告的名義購買房屋并以被告的名義登記，但沒有贈與被告的意圖。所涉及的財產所有權證書、賬單和其他程序的原件由原告保存，房屋由原告居住使用，沒有交付給被告的行為。被告聲稱原告以被告的名義購買房屋，以被告的名義登記，是對被告的贈與，法律上沒有證據。原告否認贈與，根據最高人民法院民事訴訟法解釋（法釋2015號）第九十一條第（1）規定，主張法律關系存在的當事人，應當承擔舉證贈與合同的基本后果。

        ?3、當有證據證明實際投資者不是登記權人時，需要根據實際出資情況確定財產所有權

　　《民法典》第二百一十七條規定，房地產所有權證書是權利人享有房地產所有權的證明（《物權法》第十七條），第二百三十四條因物權所有權和內容發生爭議的，利害關系人可以要求確認權利（《物權法》第三十三條）。

        根據上述規定，房地產所有權證書是權利持有人享有房地產所有權的證明，但只是法律上的權利推定證明。一般來說，登記權利持有人被推定為實際權利持有人，但有證據證明實際投資者不是登記權利持有人時，應根據實際投資情況確定房屋所有權。 

       根據日 常生活經驗法，父母以子女的名義買房，不能當然或簡單地認定為贈與子女，法律上沒有強制贈與，也沒有這樣的規定。房屋所有權證書記錄與實際權利狀態 不一致，房屋所有權歸投資者所有。在這種情況下，原告是實際投資者，這是一個無可爭議的事實。被告也承認原告購買并一直居住，因此應確認房地產所有權屬于原告。深圳房產律師